談物業管理的防災應急機制

談物業管理的防災應急機制

——北京發生的特大暴雨給我們敲響警鐘

一、特大暴雨給城市管理和物業管理造成的嚴重影響

今年入汛以來，全國部分地區遭遇了范圍最廣、強度最大、歷時最長的一次強降雨，北京等地更是出現了近61年來最強的特大暴雨。據初步統計，僅北京有77人罹難，受災人口160萬，經濟損失達116億元。因市區路段積水，交通中斷，鐵路停運，航班停飛，道路、橋梁、水利工程多處受損，民房汽車被淹，給市民的生活和經濟、社會造成了嚴重影響，凸顯了城市在應急管理、排水系統及房屋質量上的一系列問題。

這次的突發災害也嚴峻考驗著城市的物業管理，一些物業企業的在管項目出現地下車庫被水淹沒、機房遭水浸、電梯井進水、屋頂或門窗發生嚴重漏水等，影響到居民正常生活，并導致業主車輛、屋內財產遭受損失�？梢哉f，這次暴雨是對物業管理房屋承接驗收、日常設施設備維修養護、安全隱患排查、防災物資準備、業主防災宣傳以及物業企業面對災害的應急機制的操作性和實效性與應對事后賠償處理的全面檢驗。

二、物業管理行業在抗災中的積極作為

在災害來臨之際，北京的物業服務企業和行業協會用行動展示了行業對業主的真情和對社會的責任。他們采取各種措施積極應對，化解一個又一個險情，為保障業主人身及財產安全做出了最大的努力。

北京萬科物業服務有限公司在第一時間啟動應急預案，全面部署各個項目的防災抗災工作。組織員工到可能積水、漏水的地點進行巡查；在低洼、塌陷區域事先準備好的隔離墩上用警戒帶進行圍擋；用沙袋筑起防洪壁壘抵擋暴雨的侵襲；對漫進樓道、車庫的雨水及時清掏，為搶險救災工作爭取了寶貴的時間，把災害造成的影響減小到了最低程度。通過日以繼夜的奮戰，使萬科的在管小區經受住了強暴雨的嚴峻考驗，受到業主的好評。

北京首欣物業管理有限責任公司接到暴雨預警，立即啟動防汛搶險、防汛物資車輛輸送等應急預案。在短短30分鐘內300余名防汛人員全部集結待命，公司領導分別帶隊奔赴重點地區和重點部位進行雨前檢查，各項目部集中對雨箅子等排水設施進行清掏檢查，45分鐘內7000余個沙袋全部碼放到位，做好了防汛各項準備工作。在一天多的強暴雨中，首欣物業所管項目不同程度發生了多起擋墻倒塌，電線桿、電纜損壞，山體滑坡等，均得到了有效的臨時處理。雨過之后，已連續奮戰了30余個小時的36個項目部，又在第一時間組織力量對低洼處積水、殘泥、堆積物及生活垃圾進行清理，以保證業主正常生活；對排水設施進行維護，以保證排水通暢；安排各單位人員入戶走訪漏雨戶，及時開展修漏工作，安撫居民情緒。

值得特別提到的是，當緊急災情出現時，北京物業管理協會通過自身影響力和號召力，在政府主管部門的支持和指導下，積極組織行業開展跨區搶險援助。在這次強降雨中，因啞巴河決堤使北京房山區成為重災區，碧桂園、綠城、北潞園、加州水郡、瑞雪春堂等五家高層小區地下車庫遭雨水倒灌，積水最深達5米，造成配電室、二次供水、電梯等設施設備無法啟用，搶險工作陷入困境。北京物業管理協會及時向常務理事單位發起號召，呼吁有能力的企業在自愿前提下，成立應急搶險隊支援災區。當天下午5點和第二天，分兩批共有24家企業，179名作業人員，共調集水泵73臺，發電機2臺，出動車輛38臺，在北京物業管理協會的帶領下，趕赴房山對口開展緊急援助。由房山區物業管理主管部門統一協調，由入駐小區的項目經理指揮，以援助企業為最小單位，由專人帶班，經過連續72小時緊張有序的工作，在受災嚴重的物業管理項目搶險搶修中發揮了及其重要的作用，得到當地政府的表彰和群眾高度贊揚。

在組織搶險工作的同時，北京物業管理協會還及時組織行業專家對水災后設施設備的應急處置進行討論，提出了《設備機房進水后電氣設備的搶修方法》、《電梯底坑進水處理辦法》等指導意見。災后，在北京市住房城鄉建設委物業處、物業指導中心、新聞中心的指導下，北京物業管理協會召開了“水災后物業管理應急處置工作研討會”，邀請了北京保險行業協會、北京城建科技促進會、北京房地產法學會、物業服務企業及房山區受災物業服務企業等各相關方代表參加，探討水災后物業管理有關問題的處置工作，區分投保和未投保兩種情況，為企業提供了對業主車輛和個人財產損失賠償、物業服務企業財產損失賠償、公共設施設備專項維修基金使用、物業服務企業處理業主維權時應注意的問題等多項法律援助和政策指導意見，凸現了行業協會對行業維權作用的發揮。

三、災害引發的行業反思

這次強降雨對北京地區在人財物上造成巨大損失主要有天災的原因、以及城市規劃和市政方面存在問題，但也暴露出部分物業服務企業在災害意識，平時履責不力，應急預案執行不到位等薄弱環節。有的企業沒有建立災害應急預案和隱患排查制度，發生問題時措手不及；有的企業沒有準備抽水和燃油水泵等基本防災設施，造成停水停電時救援工作無法展開；也有一些實力不足的企業，平時工作尚可應付，但在大災面前，人、財、物均顯無力應對，引發業主不滿和集體維權事件。

災害與突發事件的處置是物業管理的重要工作之一，總結這次防災搶險中的經驗和教訓，我們應加強以下幾方面的工作。

一、制定可行的應急預案和定期演練制度。首先，物業企業應提高對災害與突發事件處置工作的重視，建立切實可行的災害與突發事件應急預案。根據災害預警的嚴重程度和時間，制定不同的響應級別和不同災害時段的應急處理措施；其次，要通過每年定期開展調動業主參與的應急預案全員演練，切實提高應對災害與突發事件的能力。

二、切實做好新建物業承接檢查和驗收工作。這次物業管理區域內發生的受災問題，有很多是開發商建造時遺留下來，而物業企業在接管前后沒有嚴格把關、及時發現與解決造成的。要從源頭抓起，必須嚴格執行《物業承接查驗辦法》，重點改進物業共用部位、共用設施設備的現場檢查和驗收工作，對不符合約定或存在隱患的，書面通知建設單位進行整改，并待建設單位解決后組織復驗，以解除日后管理中的后顧之憂。

三、加強日常管理和隱患排查工作。要加強對管理區域內排水管道、溝渠、窨井的檢查和疏通，對可能存在安全隱患的位置進行加固和拆除，建立對設備定期檢修保養和地下車庫雨水倒灌的防范措施，做好防災應急物資的貯備，對物業管理區域內的業主財產和車輛停放管理等事項辦理相關財產保險。在簽訂物業服務合同時，尤其要注意對不可抗力條款的細化，以及免責條款的簽訂，并根據物業合同簽訂的內容，盡到相應的責任和義務。

四、做好災害來臨前對業主的預先通告和爭取業主對抗災工作的配合。在企業接到災害警報后，應通過張貼公告、發送短信等方式在第一時間通知業主，提醒業主關閉門窗、收好陽臺和天臺可能墜落的物品。一旦災害超出防范能力的，應及時組織業主轉移車輛，撤離人員，并切斷地下室的電源等，盡量防止人身傷亡事件和財產重大損失的發生。

五、充分發揮行業協會的作用。在這次抗災救險中，北京等地的物業管理協會在貫徹政府總體部署，做好企業搶險工作和跨區救援，以及災后有關問題的處置等方面發揮了重要作用，值得各地協會認真學習和借鑒。